Les évolutions en cours dans le secteur de l'immobilier d'entreprises

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12 janvier 2022

L'immobilier d'entreprise connaît aujourd'hui des mutations caractérisées notamment par une réduction des surfaces au profit d'une plus grande flexibilité. Les bureaux modernes sont désormais optimisés pour répondre aux besoins du flex office et du télétravail

Comment la crise sanitaire accélère la mutation de l'immobilier professionnel
De nouveaux modes de travail qui transforment l'entreprise
Parmi les conséquences de la crise sanitaire, l'accélération de transformations déjà en cours au sein de l'immobilier d'entreprise est une des plus visibles pour les professionnels. La pratique occasionnelle du télétravail déjà mise en œuvre auparavant par certaines entreprises concernait 31% des salariés en décembre 2020. Désormais, 45% des actifs ont recours à ce mode de travail 100% du temps. De manière plus globale le nombre de jours télétravaillés demeure élevé avec 3,6 jours par semaine en moyenne – contre 1,6 jour fin 2019. L'immobilier d'entreprise étant l'un des plus gros postes de dépense d'une entreprise, on conçoit dès lors la volonté de ces dernières de réduire leurs surfaces de bureaux - dans la mesure où les espaces professionnels tendent à être fortement sous utilisés - en privilégiant des espaces moins volumineux pour réaliser des économies significatives.

Le télétravail n'est d'ailleurs pas le seul phénomène qui pousse les sociétés à reconsidérer leur empreinte immobilière : l'essor du flex office, souvent plébiscité par les organisations les plus modernes et leurs collaborateurs contribue fortement à la redéfinition des espaces de bureaux vers une flexibilité accrue. L'entreprise devient ainsi un espace de vie, de lien social et d'émulation, offrant aux salariés des environnements de travail performants accompagnés de services dédiés à l’office management.

Des espaces de travail plus flexibles et fonctionnels
La recherche de flexibilité qui concerne aussi bien les grandes entreprises que les PME ou startups donne ainsi un rôle central au coworking et aux solutions immobilières « à la carte ». Le coworking, offre de bureaux « plug and play », permet de répondre aux diverses stratégies d'entreprises grâce à des formules personnalisées : locations à l'heure, à la journée, ou au mois, que ce soit au profit de l'ensemble des salariés ou de quelques-uns seulement.

L'immobilier d'entreprise devient alors une prestation plus qu'un simple poste de dépense parfois lourd, modulable de surcroît en fonction des besoins du moment.

Cette flexibilité est également géographique puisque ces espaces de coworking n'imposent aucun engagement qui viendrait circonscrire l'entreprise en un lieu déterminé. Une perspective qui devient également la norme au sein des espaces de travail appartenant à l'entreprise : aux bureaux traditionnels se substituent désormais des environnements de travail hyperconnectés permettant aux collaborateurs de choisir leur poste en fonction des tâches à accomplir à un instant T. Les surfaces sont ainsi plus modestes qu'auparavant, mais aussi et surtout plus fonctionnelles et tournées vers la productivité autant que le bien être. Les salles de réunion et bureaux côtoient désormais : lieux de détente, espaces de restaurations chaleureux et même pôles fitness pour les entreprises les plus audacieuses. De nouvelles évolutions allant dans le sens d'une plus grande QVT (Qualité de Vie au Travail) semblent en outre prévisibles lorsque la sortie de crise sanitaire sera définitive.

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TOUT SAVOIR SUR LA VALORISATION D’UN FONDS DE COMMERCE Qu’il s’agisse de la valorisation du fonds de commerce d’un restaurant, d’un hôtel, d’une boulangerie ou de tout autre type de commerce, découvrez les conseils de nos consultants. LA VALORISATION D’UN FONDS DE COMMERCE EN BREF La valorisation d’un fonds de commerce est une étape incontournable dans le cadre d’un projet de vente, mais aussi dans d’autres cas particuliers. Apport à une société, estimation d’indemnité d’éviction, autant de motifs qui font de cette opération un essentiel à maîtriser. Complexe, elle requiert de l’expérience et des compétences ou, à défaut, beaucoup de recherches. La valorisation du fonds de commerce d’un restaurant, d’un hôtel ou d’une boulangerie possèdent chacune leurs spécificités et les méthodes de calcul ne seront pas les mêmes. LES DIFFÉRENTS TYPES DE VALORISATION L'ÉVALUATION EN POURCENTAGE DU CA TTC ANNUEL Cette méthode de valorisation simple se base sur un barème fiscal normé. En fonction du type d’activité, un pourcentage défini du chiffre d’affaires sert de modèle à la valorisation du fonds de commerce. Les résultats doivent ensuite être corrigés, et réduits à partir d’un certain seuil de CA. Indicatif, le barème de valorisation d’un fonds de commerce ne s’applique pas à toutes les activités. A titre d’exemple, les chiffres pour la valorisation d’une boulangerie suivent un barème compris entre 60% et 110% du CA TTC annuel, tandis que ceux d’un hôtel de tourisme sont définis sur un correctif de 80 à 300 fois la recette journalière TTC. L'ÉVALUATION EN VALEUR COMPARABLE L’évaluation d’un fonds de commerce peut aussi être réalisée à partir d’une comparaison. Il s’agit ici de rechercher les entreprises aux mêmes caractéristiques ayant été cédées récemment, pour se calquer sur leur estimation. Une moyenne sera alors été établie de façon approximative pour définir un prix. Cette méthode présente l’avantage de la facilité, mais a ses limites. Si certains types d’activité pourront se faire une idée assez juste de la valeur de leur fonds de commerce en se comparant à des établissements du même secteur, d’autres risquent de se retrouver perdantes. L'ÉVALUATION EN VALEUR DE RENTABILITÉ La valorisation d’un fonds de commerce selon le principe de la rentabilité se base sur la capacité de l’entreprise à réitérer son bénéfice avec multiple, en tenant compte du taux d’actualisation. La valeur du fonds de commerce sera définie à partir du bénéfice pondéré par un coefficient de 3 à 5. Une méthode qui nécessite un travail d’analyse préalable et un business plan solide à moyen terme. L'ÉVALUATION DE L'EBE Pour les TPE, le procédé de valorisation du fonds de commerce le plus pertinent est celui de l’évaluation de l’EBE (Excédent Brut d’Exploitation), par un coefficient compris entre 5 et 8. Pour évaluer la valeur d’un fonds de commerce, il est important de se baser sur les bénéfices actuels et futurs. L’EBE permet de se faire une idée précise et objective de la rentabilité réelle de l’entreprise et de la maîtrise des coûts. Une méthode de calcul indispensable pour les commerces qui ne figurent pas sur les barèmes ! VALORISATION D'UN FONDS DE COMMERCE : LES ERREURS À ÉVITER La valorisation d’un fonds de commerce est une étape cruciale. Seul ou mal accompagné, elle peut vite tourner au cauchemar. Après avoir choisi le mode de calcul le plus adapté à votre activité, faites attention à certains points-clés. Pensez à bien établir le diagnostic commercial : prenez en compte le nombre de clients actifs, le potentiel accessible des clients et la part de marché. N’oubliez pas le diagnostic social : faites le tour des salariés, référencez les contrats de travail, mais aussi les clauses de non-concurrence. Ne négligez pas le diagnostic financier : marge brute, niveau de résultat par rapport à la concurrence, BFR, plan de trésorerie… rien ne doit être laissé au hasard. POURQUOI FAIRE APPEL À UN CONSEIL EN IMMOBILIER SPÉCIALISÉ DANS CE DOMAINE ? Un spécialiste de l’immobilier commercial vous permettra d’obtenir l’évaluation de votre commerce la plus juste possible. Ce spécialiste vous proposera le diagnostic de l’outil de travail : il évalue la qualité de votre emplacement, prend en compte la surface, les loyers et le chiffre d’affaires pour réaliser un rapport complet et détaillé. Pareil pour le diagnostic juridique. En fonction de la durée du bail, des activités autorisées, ou encore du loyer par rapport à la valeur du marché, cette expertise vous permet d’obtenir une évaluation de votre commerce pertinente et adaptée. CESSION D'UN FONDS DE COMMERCE : PRIX DE VENTE ET EBE CALCUL DU PRIX DE VENTE Dans le cadre de la vente d’un fonds de commerce, l’estimation du prix de vente se calcule à partir de la différence entre le prix du fonds de commerce en lui-même et la valeur globale de l’activité. 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Toute l'équipe Arthur Loyd Laval & Alençon vous souhaite nos meilleurs vœux pour cette nouvelle année 2022!

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