Le diagnostic DPE change au 1er Juillet 2021 !

25 juin 2021

Les règles relatives au DPE changent cette année, avec l’introduction de nouvelles exigences en matière de performance énergétique des logements en vente comme en location. Ce diagnostic obligatoire va donc évoluer et notamment devenir opposable dans le cadre d’une vente immobilière.

Qu’est-ce qui change avec le nouveau DPE au 1er juillet ?
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) évolue et va comporter de nouvelles dispositions. Pour commencer, il va devenir juridiquement opposable, selon les règles de la loi ELAN du 23 novembre 2018, à compter du 1er juillet 2021. De plus, la Loi énergie-climat du 8 novembre 2019 va apporter de nouvelles règles plus contraignantes aux propriétaires-bailleurs et des acquéreurs de biens étiquetés F ou G. Ces contraintes seront renforcées au fil du temps jusqu’en 2028, date à laquelle des travaux seront obligatoires pour mettre en location ou pour mettre en vente un bien dont la consommation est supérieure à 331 kWh EP/m²/an. De même, les biens classés G ne feront plus partie des logements décents à compter de 2025, et ceux classés F ne le seront plus à partir de 2028. Ceux étiquetés E ne seront plus considérés comme décents à leur tour, en 2034. Le DPE devient donc, dès cette année, au cœur de nouvelles obligations de grande importance et va permettre d’engager une lutte contre la location et l’achat de biens trop énergivores.

Concrètement, le mode de calcul va devenir unique et pourra être transposé à tous les types de biens, il ne sera donc plus question de calculer le DPE sur la base des factures d’énergie, car cela faussait les résultats entre deux biens similaires habités par une seule personne ou 5 personnes par exemple.

L’ajout des consommations d’auxiliaire et d’éclairage vont entrer en compte dans le mode de calcul et plusieurs simplifications vont être mises en place, notamment en ce qui concerne les vérandas : ces dernières, lorsqu’elles sont chauffées, seront incluses dans le calcul de la surface habitable et seront donc prises en compte lors de la réalisation du DPE.

Les nouvelles classes énergétiques du DPE 2021
Classe énergétique Nouvelles valeurs
Classe A Moins de 70 kWh/m²/an et de 6 kg CO2/m²/an
Classe B De 70 à 110 kWh/m²/an et de 6 à 11 kg CO2/m²/an
Classe C De 110 à 180 kWh/m²/an et de 11 à 30 kg CO2/m²/an
Classe D De 180 à 250 kWh/m²/an et de 30 à 50 kg CO2/m²/an
Classe E De 250 à 330 kWh/m²/an et de 50 à 70 kg CO2/m²/an
Classe F De 330 à 420 kWh/m²/an et de 70 à 100 kg CO2/m²/an
Classe G Plus de 420 kWh/m²/an et plus de 100 kg CO2/m²/an

Le DPE opposable, ça veut dire quoi ?
L’une des principales nouveautés concernant le DPE demeure son opposabilité. Le DPE opposable signifie que désormais, un acquéreur pourra se retourner contre le vendeur pour préjudice si l’étiquette attribuée au logement est erronée. Par exemple, si un acquéreur achète un logement étiqueté E alors qu’en réalité, il est classé F (ce qui correspond à une passoire thermique), alors le propriétaire sera considéré comme responsable et pourra être contraint de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour que le logement ne soit plus considéré comme une passoire thermique. Le vendeur pourra alors également se retourner contre le diagnostiqueur qui a mal évalué le DPE du logement et ce dernier pourra potentiellement être condamné par le tribunal.

Les anciens DPE seront-ils encore valables ?
Un décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020 indique que le DPE sera valable 10 ans, à moins que des travaux de rénovation énergétique ait été réalisés durant cette période. Mais en ce qui concerne les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021, de nouvelles dispositions vont s’appliquer afin de réduire leur durée de validité. Ces durées de validité vont s’imposer de la façon suivante :

Les diagnostics réalisés entre le 1er juillet 2013 et le 1er juillet 2017 seront valables jusqu’au 31 décembre 2022.
Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valables jusqu’au 31 décembre 2024.

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Loi Pinel et baux commerciaux : ce qu’il faut savoir

La loi Pinel, parue le 18 juin 2014, modifie la réglementation en vigueur des baux commerciaux en imposant notamment, des clauses privilégiant le locataire au bailleur. Ce que la loi Pinel a rendu obligatoire L'état des lieux Anciennement facultatif, l'état des lieux a été rendu obligatoire par la loi Pinel, à l'arrivée et au départ du locataire pour permettre : D’évaluer de possibles travaux à entreprendre et calculer leur répartition. De déterminer l'état du local lors de l'arrivée du locataire. De déterminer l'état du local lors du départ du locataire. L'état des lieux peut être réalisé : À l'amiable, entre les deux parties, de manière objective. Par un huissier de justice. Attention, cela engendre des frais à diviser équitablement entre le bailleur et le locataire. Bon à savoir : En cas de litige, l'état des lieux est un document important pouvant servir de preuve d'innocence. Sans l'état des lieux, le bailleur ne peut s'assurer de la mise à disposition de locaux professionnels en bon état. Il ne peut donc demander à son locataire de les lui rendre dans les mêmes conditions. La répartition des charges et travaux entre bailleur et locataire Une nouvelle mesure concernant la répartition des charges et des travaux a fait son apparition avec la loi Pinel. Il est à présent obligatoire d'inclure dans le contrat du bail commercial un inventaire détaillant la répartition des travaux et des charges entre bailleur et locataire. Cette nouveauté permet de contrôler certaines obligations que le bailleur peut attribuer à son locataire. Néanmoins, les travaux obligatoires réclamés par l'administration ou liés à l'entretien des murs restent à la charge totale du bailleur. Un document recensant les travaux réalisés au cours des trois dernières années et prévoyant les travaux des trois prochaines années avec un budget prévisionnel est à fournir au locataire lors de la conclusion du contrat. De plus, si les locaux comprennent plusieurs locataires, le contrat de bail commercial doit indiquer l'inventaire des charges et des travaux de chaque locataire. Il s'effectue en tenant compte de la surface exploitée par chacun de ces derniers et de la quote-part des parties communes. En cas de changements concernant la répartition des travaux et des charges, le bailleur doit en informer ses locataires. L'inventaire des charges, impôts et taxes Auparavant facultative et librement fixée par les parties, la répartition des charges, impôts et taxes n'était pas forcément stipulée dans le contrat. Les règles du code civil s'appliquaient en cas d'absence de précision dans le bail commercial. Depuis la loi Pinel, les baux commerciaux doivent intégrer un inventaire détaillé précisant la répartition des charges : impôts, taxes et redevances relatif au local loué. Celui-ci est renouvelable annuellement et le bailleur doit prévenir le locataire du montant des charges attribuables sur l'année. Le droit de préemption Le droit de préemption est un droit conféré par la loi, octroyant à une personne un droit d'achat prioritaire. Apparu avec la loi Pinel, ce droit oblige le bailleur à informer le locataire en priorité en cas d'intention de vente du local. Celui-ci doit informer son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en main propre avec récépissé. La lettre doit mentionner les informations suivantes : Le prix de vente du local professionnel, Les modalités de vente, Les alinéas 1 à 4 de l'article L.145-46-1 du Code du Commerce Dès réception de la lettre, le locataire dispose d'un mois pour faire part de son refus ou de son approbation. Si aucune réponse n'a été soumise à l'issue du mois, le bailleur peut accepter d'autres offres. Enfin, ce dernier doit informer le locataire si une promesse de vente venait à se conclure avec une tierce personne, sans quoi le contrat serait jugé nul. Seul le locataire est capable d'annuler les effets de l'acte de vente, par saisine du tribunal. Bon à savoir : Si le bailleur baisse son prix de vente et fait une offre plus avantageuse à une personne tierce à l'issue du mois, le locataire doit en être informé à nouveau. Ce dernier dispose alors d'un allongement du délai pour se prononcer. Ce que la loi Pinel a fait évoluer La durée du bail (dont dérogatoire) et la suppression des baux commerciaux fermes La loi Pinel met en place de nouvelles évolutions, notamment au niveau de la durée du bail, telles que la résiliation anticipée du bail commercial par le locataire ou la durée du bail dérogatoire. Avant la mise en place de la loi Pinel, résilier un contrat de bail commercial au terme de chaque période triennale (3/6/9) n'était possible que du côté du bailleur. Depuis son entrée en vigueur, c'est également le cas du côté du locataire. Le bailleur doit informer le locataire des motifs de résiliations et, dans certains cas, lui verser une indemnité d'éviction pour compenser les préjudices subis suite au non-renouvellement du bail. Le locataire ne dispose, quant à lui, d'aucune obligation concernant les motifs de sa résiliation. Néanmoins quatre exceptions empêchent le locataire de procéder à une résiliation anticipée de son contrat de bail commercial : Lorsque le bail est conclu pour une durée excédant 9 ans (durée ferme), Lorsque le local est à usage exclusif de bureaux, Lorsque les locaux sont monovalents (à usage unique), Lorsque le local sert de lieu de stockage Enfin, la loi Pinel a également modifié la durée des baux dérogatoires, passant de 2 ans à 3 ans, non renouvelable. Au terme du bail dérogatoire, le locataire est en obligation de quitter les lieux. Toutefois, en accord avec le bailleur, ce dernier peut siéger dans les locaux avec la signature d’un bail commercial de 9 ans. La supervision des loyers La révision des loyers en cours de bail commercial est l'un des nombreux sujets traités dans la loi Pinel, qui permet, au terme de chaque période triennale, au bailleur et au locataire de demander une révision du loyer, de manière à ce que celui-ci soit réadapté à la valeur locative du bien. La valeur locative d'un bien immobilier est déterminée selon un processus précis : La surface, la physionomie et l'emplacement du bien, La destination finale des locaux, Le prix moyen des loyers du voisinage La loi de 2014 annonce également un changement d'indice de référence. L'indice national de construction (ICC) se voyant ainsi remplacé par l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), ces derniers, développés par l'INSEE, étant jugés plus performants, grâce à la prise en compte de l'indice des prix à la consommation et le chiffre d'affaires du commerçant. En ce sens, un plafonnement des loyers, basé sur deux indices a été mis en vigueur, pour éviter une hausse brutale des loyers. L'indice des loyers commerciaux (ILC) (utilisé pour les activités commerciales, artisanales et industrielles), L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) (utilisé pour les professions libérales, entrepôts logistiques, …) Une mesure de déplafonnement a également été adoptée. Lorsque le bail commercial arrive à son terme, il est, dans la majorité des cas, renouvelé tacitement. Le plafonnement des loyers se poursuit et le loyer augmente de manière raisonnable. Cependant, le bailleur est en droit de déplafonner le loyer si l'augmentation de la valeur locative du local est importante. Toutefois, un garde-fou existe, limitant l'augmentation des loyers à 10% par an. La cession de droit au bail commercial et garantie solidaire La "garantie solidaire" est une garantie profitant au locataire cessionnaire. Le locataire cédant est tenu solidairement au paiement des loyers par tous les locataires successifs en cas de défaut de paiement. Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, cette règle était appliquée pour toute la durée du bail restant à courir. Ce dispositif a été raccourci à trois ans à compter de la date de cession du bail. Besoin d'aide pour comprendre, négocier, rédiger ou résilier votre bail commercial ? Arthur Loyd, Premier Réseau National de Conseil en Immobilier d’Entreprise, vous accompagne dans vos démarches.