COMMENT VALORISER UN FONDS DE COMMERCE

TOUT SAVOIR SUR LA VALORISATION D’UN FONDS DE COMMERCE
Qu’il s’agisse de la valorisation du fonds de commerce d’un restaurant, d’un hôtel, d’une boulangerie ou de tout autre type de commerce, découvrez les conseils de nos consultants.

LA VALORISATION D’UN FONDS DE COMMERCE EN BREF
La valorisation d’un fonds de commerce est une étape incontournable dans le cadre d’un projet de vente, mais aussi dans d’autres cas particuliers. Apport à une société, estimation d’indemnité d’éviction, autant de motifs qui font de cette opération un essentiel à maîtriser. Complexe, elle requiert de l’expérience et des compétences ou, à défaut, beaucoup de recherches. La valorisation du fonds de commerce d’un restaurant, d’un hôtel ou d’une boulangerie possèdent chacune leurs spécificités et les méthodes de calcul ne seront pas les mêmes.



LES DIFFÉRENTS TYPES DE VALORISATION
L'ÉVALUATION EN POURCENTAGE DU CA TTC ANNUEL
Cette méthode de valorisation simple se base sur un barème fiscal normé. En fonction du type d’activité, un pourcentage défini du chiffre d’affaires sert de modèle à la valorisation du fonds de commerce. Les résultats doivent ensuite être corrigés, et réduits à partir d’un certain seuil de CA. Indicatif, le barème de valorisation d’un fonds de commerce ne s’applique pas à toutes les activités. A titre d’exemple, les chiffres pour la valorisation d’une boulangerie suivent un barème compris entre 60% et 110% du CA TTC annuel, tandis que ceux d’un hôtel de tourisme sont définis sur un correctif de 80 à 300 fois la recette journalière TTC.



L'ÉVALUATION EN VALEUR COMPARABLE
L’évaluation d’un fonds de commerce peut aussi être réalisée à partir d’une comparaison. Il s’agit ici de rechercher les entreprises aux mêmes caractéristiques ayant été cédées récemment, pour se calquer sur leur estimation. Une moyenne sera alors été établie de façon approximative pour définir un prix. Cette méthode présente l’avantage de la facilité, mais a ses limites. Si certains types d’activité pourront se faire une idée assez juste de la valeur de leur fonds de commerce en se comparant à des établissements du même secteur, d’autres risquent de se retrouver perdantes.



L'ÉVALUATION EN VALEUR DE RENTABILITÉ
La valorisation d’un fonds de commerce selon le principe de la rentabilité se base sur la capacité de l’entreprise à réitérer son bénéfice avec multiple, en tenant compte du taux d’actualisation. La valeur du fonds de commerce sera définie à partir du bénéfice pondéré par un coefficient de 3 à 5. Une méthode qui nécessite un travail d’analyse préalable et un business plan solide à moyen terme.



L'ÉVALUATION DE L'EBE
Pour les TPE, le procédé de valorisation du fonds de commerce le plus pertinent est celui de l’évaluation de l’EBE (Excédent Brut d’Exploitation), par un coefficient compris entre 5 et 8. Pour évaluer la valeur d’un fonds de commerce, il est important de se baser sur les bénéfices actuels et futurs. L’EBE permet de se faire une idée précise et objective de la rentabilité réelle de l’entreprise et de la maîtrise des coûts. Une méthode de calcul indispensable pour les commerces qui ne figurent pas sur les barèmes !



VALORISATION D'UN FONDS DE COMMERCE : LES ERREURS À ÉVITER
La valorisation d’un fonds de commerce est une étape cruciale. Seul ou mal accompagné, elle peut vite tourner au cauchemar. Après avoir choisi le mode de calcul le plus adapté à votre activité, faites attention à certains points-clés. Pensez à bien établir le diagnostic commercial : prenez en compte le nombre de clients actifs, le potentiel accessible des clients et la part de marché. N’oubliez pas le diagnostic social : faites le tour des salariés, référencez les contrats de travail, mais aussi les clauses de non-concurrence. Ne négligez pas le diagnostic financier : marge brute, niveau de résultat par rapport à la concurrence, BFR, plan de trésorerie… rien ne doit être laissé au hasard.


POURQUOI FAIRE APPEL À UN CONSEIL EN IMMOBILIER SPÉCIALISÉ DANS CE DOMAINE ?
Un spécialiste de l’immobilier commercial vous permettra d’obtenir l’évaluation de votre commerce la plus juste possible. Ce spécialiste vous proposera le diagnostic de l’outil de travail : il évalue la qualité de votre emplacement, prend en compte la surface, les loyers et le chiffre d’affaires pour réaliser un rapport complet et détaillé. Pareil pour le diagnostic juridique. En fonction de la durée du bail, des activités autorisées, ou encore du loyer par rapport à la valeur du marché, cette expertise vous permet d’obtenir une évaluation de votre commerce pertinente et adaptée.



CESSION D'UN FONDS DE COMMERCE : PRIX DE VENTE ET EBE
CALCUL DU PRIX DE VENTE
Dans le cadre de la vente d’un fonds de commerce, l’estimation du prix de vente se calcule à partir de la différence entre le prix du fonds de commerce en lui-même et la valeur globale de l’activité. Il faudra d’abord évaluer la valeur d’activité en procédant de la manière suivante :


EBE retraité x coefficient retenu = valeur d’activité


Par exemple, si l’EBE retraité est de 100 000€ et le coefficient de 7, la valeur d’activité sera de 700 000€.
Ensuite, le prix du fonds de commerce sera le produit de la soustraction ci-dessous :


Valeur d’activité - stock - matériel repris


Par exemple, si la valeur d’activité est de 700 000€, le stock évalué à 80 000€ et le matériel repris à 100 000€, le prix du fonds de commerce sera de 520 000€.



AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DE LA MÉTHODE EBE
La méthode de valorisation d’un fonds de commerce basée sur l’EBE présente des avantages pour le vendeur comme pour l’acquéreur. Du point de vue du vendeur, aucune garantie de passif n’est à justifier, et pour ce qui est de l’acquéreur, le financement est facilité par la possibilité d’une prise de garantie sur le fonds. Pour les points faibles, on notera le séquestre partiel des fonds pendant 4 mois pour purger les dettes, qui peut gêner le vendeur. Côté acquéreur, les droits de mutation s’élèvent à 3% si la valeur est supérieure à 23 000€, et jusqu’à 5% au-delà des 200 000€. Pour en savoir plus et pour vous faire accompagner lors de la valorisation, la cession ou l’achat d’un fonds de commerce, n’hésitez pas à contacter dès maintenant votre conseiller Arthur Loyd Jean-Yves NOYET au 06.48.78.65.92.

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8 choses à savoir sur le bail commercial Bail commercial (ou bail 3/6/9) : contrat de location d'un local professionnel (ou bien professionnel), dont l'activité exercée est commerciale, artisanale ou industrielle et exploitant obligatoirement un fonds de commerce. Locataire : personne prenant à bail un bien ou un local. Bailleur : propriétaire d'un bien ou local et qui le met en location. 1. Un bail commercial, pour combien de temps ? Un bail commercial, aussi appelé bail 3/6/9, est signé pour une durée de 9 ans, avec possibilité de le résilier au terme de chaque période triennale. Il peut néanmoins être signé pour une durée excédant 9 ans, par accord commun entre bailleur et locataire. La durée ne peut être indéterminée. 2. Pour qui ? Seules les personnes immatriculées au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métier (RM) peuvent bénéficier d'un bail commercial. Posséder un fonds de commerce est également nécessaire à l'obtention d'un bail commercial. 3. Pour quel usage Selon l'activité exercée, la destination du bail commercial sera différente : c'est une mention très importante à ne pas omettre dans le contrat. Par exemple, un local commercial et un local de bureaux sont deux types d’usages soumis au statut des baux commerciaux. Certains baux ont une clause prévoyant l'exercice de tout type d'activité, aussi appelés bail "tous commerces". 4. À quel prix ? Le loyer est fixé par le propriétaire et le signataire, lors de la conclusion du contrat de vente. Il est fixé en conformité avec les prix du marché, selon des critères précis (type de local, localisation, caractéristiques du bien…). Au terme de chaque période triennale, le loyer peut être révisé. Il s'agit de mettre en adéquation le prix du bien avec la valeur locative réelle du local. Toutefois, cette augmentation est plafonnée par l'indice des loyers commerciaux ou par l'indice des loyers des activités tertiaires. 5. Quelles obligations pour le locataire & le bailleur ? Le locataire est tenu de : • Payer son loyer dans les temps, • Respecter la destination du local, • Respecter le bien et ne pas le dégrader Le bailleur est tenu de : • Mettre à disposition le local loué, • Maintenir le bien en bon état, • Garantir l'utilisation conforme et la sécurité du local loué, • Avertir le locataire des éventuels risques naturels et technologiques 6. Un possible renouvellement Un bail commercial ne prend pas fin automatiquement à son terme. Il est soit renouvelé tacitement, renouvelé par demande du locataire ou du bailleur, ou congédié. Une demande de renouvellement peut être refusée de la part d'une des deux parties. Néanmoins une justification est requise si le refus provient du bailleur, auquel cas il devra verser une indemnité d'éviction au locataire. 7. Comment résilier ? La résiliation du bail commercial peut se faire à la demande du bailleur ou du locataire, soit • Au terme de chaque période triennale, • D'un accord amiable, • Lorsqu'une partie ne remplit pas ses obligations, • Par clause résolutoire La demande doit respecter un délai de préavis de six mois. 8. Comment céder son bail commercial ? Si le locataire décide de céder son fonds de commerce à une personne tierce, le locataire cédant devra se soumettre à une clause de solidarité (ou garantie solidaire). Ainsi, le cédant sera responsable du paiement du loyer en cas de défaut de paiement du locataire cessionnaire. Un bail commercial (ou bail 3/6/9) est un contrat de location d'un local professionnel (ou bien professionnel), dont l'activité exercée est commerciale, artisanale ou industrielle et exploitant obligatoirement un fonds de commerce. Voici les 8 choses à savoir à son sujet. Le contrat peut néanmoins être encadré par des clauses permettant au bailleur de fixer les conditions de cession du bail avec, par exemple, une clause interdisant la cession du bail séparément de son fonds de commerce.

Qu'est ce qu'un bail précaire ?

Qu'est-ce qu'un bail précaire ? QUESTIONS GÉNÉRALES Réponse Le bail précaire, également appelé bail dérogatoire, est un contrat de location de locaux commerciaux ou professionnels (type bureaux ou commerce) pour une durée inférieure ou égale à 3 ans. Attention à ne pas le confondre avec : Le bail commercial 3/6/9, soumis au statut des baux commerciaux et conclu pour une durée de 9 ans, Le bail professionnel, destiné aux activités libérales et conclu pour au moins 6 ans, Le bail saisonnier, conclu pour de courtes périodes saisonnières (entre 3 et 6 mois) La convention d'occupation précaire : un simple accord d'occupation exceptionnel des locaux dont la durée est incertaine Les conditions du bail dérogatoire N'étant pas soumis au statut des baux commerciaux, le bail précaire est caractérisé par les conditions suivantes : La conclusion du bail Celui-ci doit être signé dès l'entrée dans les lieux du locataire. Ainsi, il ne peut être conclu après un bail commercial classique. L'intention Les deux parties doivent exprimer clairement leur volonté de signer un bail dérogatoire et à ne pas être soumis au statut des baux commerciaux. La durée Le contrat de bail dérogatoire ne peut excéder 36 mois (3 ans). Durant cette période, plusieurs baux peuvent être conclus successivement, à condition que la durée totale des baux n'excède pas 36 mois. Bon à savoir : La loi Pinel de 2014 a fait évoluer la durée des baux dérogatoires, limitée auparavant à 24 mois. La résiliation Le locataire et le bailleur ne peuvent résilier le contrat de bail précaire avant son terme. Ainsi, les parties doivent respecter leurs engagements jusqu’à la fin du bail. Le locataire devra ainsi verser les loyers restants même s'il quitte le local avant le terme. Bon à savoir : Une clause de résiliation anticipée peut être incluse dans le contrat, après accord commun entre bailleur et locataire. L'évolution du contrat Si le contrat n'est pas résilié à son terme, celui-ci est automatiquement transformé en bail commercial. La loi Pinel précise d’ailleurs que, si un mois après expiration du contrat, aucune des deux parties n'a exprimé sa volonté de rompre le bail dérogatoire, celui-ci est automatiquement converti en bail commercial. Le contenu du contrat La rédaction du bail dérogatoire est libre. Les deux parties bénéficient d'une liberté contractuelle, notamment au niveau des clauses spécifiques à intégrer dans le contrat, pour l'adapter au mieux à leurs besoins. Néanmoins, certaines mentions restent obligatoires, telles que : La durée, L'état des lieux, La dérogation aux règles des baux commerciaux Les avantages et inconvénients du bail dérogatoire Voici une liste des avantages pour le bailleur et le locataire : Pas d'indemnité d'éviction Peu d'engagements Pratique pour s'assurer de la fiabilité du locataire Peu d'engagements Pratique pour les nouvelles sociétés Loyer généralement plus bas Ainsi qu'une liste des inconvénients : Les locataires n'acceptent pas souvent ce type de bail Pas de franchise possible Pas d'indemnité d'éviction Renouvellement non garanti Déplafonnement du loyer à l'issue du bail Comprendre, négocier ou rédiger un bail dérogatoire peut être long et compliqué. Arthur Loyd, 1er Réseau National de Conseil en Immobilier d’Entreprise, vous accompagne dans vos démarches.

Loi Pinel et baux commerciaux : ce qu’il faut savoir

La loi Pinel, parue le 18 juin 2014, modifie la réglementation en vigueur des baux commerciaux en imposant notamment, des clauses privilégiant le locataire au bailleur. Ce que la loi Pinel a rendu obligatoire L'état des lieux Anciennement facultatif, l'état des lieux a été rendu obligatoire par la loi Pinel, à l'arrivée et au départ du locataire pour permettre : D’évaluer de possibles travaux à entreprendre et calculer leur répartition. De déterminer l'état du local lors de l'arrivée du locataire. De déterminer l'état du local lors du départ du locataire. L'état des lieux peut être réalisé : À l'amiable, entre les deux parties, de manière objective. Par un huissier de justice. Attention, cela engendre des frais à diviser équitablement entre le bailleur et le locataire. Bon à savoir : En cas de litige, l'état des lieux est un document important pouvant servir de preuve d'innocence. Sans l'état des lieux, le bailleur ne peut s'assurer de la mise à disposition de locaux professionnels en bon état. Il ne peut donc demander à son locataire de les lui rendre dans les mêmes conditions. La répartition des charges et travaux entre bailleur et locataire Une nouvelle mesure concernant la répartition des charges et des travaux a fait son apparition avec la loi Pinel. Il est à présent obligatoire d'inclure dans le contrat du bail commercial un inventaire détaillant la répartition des travaux et des charges entre bailleur et locataire. Cette nouveauté permet de contrôler certaines obligations que le bailleur peut attribuer à son locataire. Néanmoins, les travaux obligatoires réclamés par l'administration ou liés à l'entretien des murs restent à la charge totale du bailleur. Un document recensant les travaux réalisés au cours des trois dernières années et prévoyant les travaux des trois prochaines années avec un budget prévisionnel est à fournir au locataire lors de la conclusion du contrat. De plus, si les locaux comprennent plusieurs locataires, le contrat de bail commercial doit indiquer l'inventaire des charges et des travaux de chaque locataire. Il s'effectue en tenant compte de la surface exploitée par chacun de ces derniers et de la quote-part des parties communes. En cas de changements concernant la répartition des travaux et des charges, le bailleur doit en informer ses locataires. L'inventaire des charges, impôts et taxes Auparavant facultative et librement fixée par les parties, la répartition des charges, impôts et taxes n'était pas forcément stipulée dans le contrat. Les règles du code civil s'appliquaient en cas d'absence de précision dans le bail commercial. Depuis la loi Pinel, les baux commerciaux doivent intégrer un inventaire détaillé précisant la répartition des charges : impôts, taxes et redevances relatif au local loué. Celui-ci est renouvelable annuellement et le bailleur doit prévenir le locataire du montant des charges attribuables sur l'année. Le droit de préemption Le droit de préemption est un droit conféré par la loi, octroyant à une personne un droit d'achat prioritaire. Apparu avec la loi Pinel, ce droit oblige le bailleur à informer le locataire en priorité en cas d'intention de vente du local. Celui-ci doit informer son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en main propre avec récépissé. La lettre doit mentionner les informations suivantes : Le prix de vente du local professionnel, Les modalités de vente, Les alinéas 1 à 4 de l'article L.145-46-1 du Code du Commerce Dès réception de la lettre, le locataire dispose d'un mois pour faire part de son refus ou de son approbation. Si aucune réponse n'a été soumise à l'issue du mois, le bailleur peut accepter d'autres offres. Enfin, ce dernier doit informer le locataire si une promesse de vente venait à se conclure avec une tierce personne, sans quoi le contrat serait jugé nul. Seul le locataire est capable d'annuler les effets de l'acte de vente, par saisine du tribunal. Bon à savoir : Si le bailleur baisse son prix de vente et fait une offre plus avantageuse à une personne tierce à l'issue du mois, le locataire doit en être informé à nouveau. Ce dernier dispose alors d'un allongement du délai pour se prononcer. Ce que la loi Pinel a fait évoluer La durée du bail (dont dérogatoire) et la suppression des baux commerciaux fermes La loi Pinel met en place de nouvelles évolutions, notamment au niveau de la durée du bail, telles que la résiliation anticipée du bail commercial par le locataire ou la durée du bail dérogatoire. Avant la mise en place de la loi Pinel, résilier un contrat de bail commercial au terme de chaque période triennale (3/6/9) n'était possible que du côté du bailleur. Depuis son entrée en vigueur, c'est également le cas du côté du locataire. Le bailleur doit informer le locataire des motifs de résiliations et, dans certains cas, lui verser une indemnité d'éviction pour compenser les préjudices subis suite au non-renouvellement du bail. Le locataire ne dispose, quant à lui, d'aucune obligation concernant les motifs de sa résiliation. Néanmoins quatre exceptions empêchent le locataire de procéder à une résiliation anticipée de son contrat de bail commercial : Lorsque le bail est conclu pour une durée excédant 9 ans (durée ferme), Lorsque le local est à usage exclusif de bureaux, Lorsque les locaux sont monovalents (à usage unique), Lorsque le local sert de lieu de stockage Enfin, la loi Pinel a également modifié la durée des baux dérogatoires, passant de 2 ans à 3 ans, non renouvelable. Au terme du bail dérogatoire, le locataire est en obligation de quitter les lieux. Toutefois, en accord avec le bailleur, ce dernier peut siéger dans les locaux avec la signature d’un bail commercial de 9 ans. La supervision des loyers La révision des loyers en cours de bail commercial est l'un des nombreux sujets traités dans la loi Pinel, qui permet, au terme de chaque période triennale, au bailleur et au locataire de demander une révision du loyer, de manière à ce que celui-ci soit réadapté à la valeur locative du bien. La valeur locative d'un bien immobilier est déterminée selon un processus précis : La surface, la physionomie et l'emplacement du bien, La destination finale des locaux, Le prix moyen des loyers du voisinage La loi de 2014 annonce également un changement d'indice de référence. L'indice national de construction (ICC) se voyant ainsi remplacé par l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), ces derniers, développés par l'INSEE, étant jugés plus performants, grâce à la prise en compte de l'indice des prix à la consommation et le chiffre d'affaires du commerçant. En ce sens, un plafonnement des loyers, basé sur deux indices a été mis en vigueur, pour éviter une hausse brutale des loyers. L'indice des loyers commerciaux (ILC) (utilisé pour les activités commerciales, artisanales et industrielles), L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) (utilisé pour les professions libérales, entrepôts logistiques, …) Une mesure de déplafonnement a également été adoptée. Lorsque le bail commercial arrive à son terme, il est, dans la majorité des cas, renouvelé tacitement. Le plafonnement des loyers se poursuit et le loyer augmente de manière raisonnable. Cependant, le bailleur est en droit de déplafonner le loyer si l'augmentation de la valeur locative du local est importante. Toutefois, un garde-fou existe, limitant l'augmentation des loyers à 10% par an. La cession de droit au bail commercial et garantie solidaire La "garantie solidaire" est une garantie profitant au locataire cessionnaire. Le locataire cédant est tenu solidairement au paiement des loyers par tous les locataires successifs en cas de défaut de paiement. Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, cette règle était appliquée pour toute la durée du bail restant à courir. Ce dispositif a été raccourci à trois ans à compter de la date de cession du bail. Besoin d'aide pour comprendre, négocier, rédiger ou résilier votre bail commercial ? Arthur Loyd, Premier Réseau National de Conseil en Immobilier d’Entreprise, vous accompagne dans vos démarches.

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